Прогноз цен на жилую недвижимость г.Москва на 2016-2020 гг. в сегменте доступного жилья.

В прошедшем 2015 году зафиксировано 10-15% снижение рублевых цен на московские квартиры (источник www.irn.ru).

Согласно данным управления Росреестра по г.Москва, количество переходов прав по договорам купли-продажи жилья  снизилось с 162 038 в 2014г. до 113 769 в 2015 г., то есть на 29,8%, количество зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве в 2014-2015 гг. снизилось с  24 029  до 19 611 г., то есть на 18,4%.

Одним из основных факторов, повлиявшим на снижение спроса и цен, является уход с рынка инвестиционных покупателей из-за исчезновения их уверенности в прежнем многолетнем росте цен на рынке недвижимости, который обеспечивался внешней накачкой денежными средствами. Политический конфликт Запада с Россией привел к сворачиванию прежнего механизма финансирования со стороны Запада, падению курса рубля  и практически полному ограничению доступа  к дешевым длинным деньгам.

К факторам, оказывающим давление на цены,  также можно отнести:

постепенный вывод на рынок инвестиционных квартир, купленных ранее;
падение платежеспособного спроса населения;
строительство новых жилых комплексов и кварталов;
высокие процентные ставки на ипотеку для вторичного рынка;
прогноз на невысокий уровень цен на нефть в течение длительного времени;
расчет налога на имущество физических лиц  с 2015 г. от кадастровой стоимости недвижимости.

Следует отметить, что налог на имущество физических лиц от новой базы в первые 4 года рассчитывается с понижающими коэффициентами к налоговым периодам в размере 0,2; 0,4; 0,6; 0,8 и, таким образом,  начиная с 2020 г. оплате подлежит целая  ставка налога.

В текущих условиях,  вероятно дальнейшее снижение рублевых  цен на жилую недвижимость Москвы в размере 10-15% в год  до целевого диапазона цен к 2020 г. в размере 1,2 -1,5 от средней заработной платы в месяц за 1 кв.м жилья эконом/комфорт класса в районах месторасположения от ТТК до МКАД и около нее. На март 2016 г., при средней московской зарплате в  64 410 рублей (данные Федеральной службы государственной статистики, за 2015 г.),  180 тыс.руб. соответствуют 2,79 средним заработным платам в Москве.

Поддержку для избежания резких колебаний и плавного снижения цен будет оказывать продлеваемая  по периодам программа Правительства РФ по субсидированию ипотечной ставки для первичного рынка, а также постепенное снижение ключевой ставки ЦБ РФ с последующим снижением ипотечных ставок для вторичного рынка.

Дмитрий Пентин  (22.03.2016г.)