image description

Кто платит комиссию риэлтору при совершении сделки по аренде жилого помещения?

Практически каждая сделка по аренде жилой недвижимости сопровождается агентством недвижимости, что означает необходимость оплаты риэлторских услуг по поиску нанимателя или поиску жилья. На протяжении уже не одного десятилетия в России комиссию риэлтору оплачивает арендатор независимо от того какая из двух вышеназванных услуг предоставляется. Число желающих арендовать жилье (особенно в крупных городах) всегда было гораздо больше числа тех, кто хочет предоставить жилье в аренду.

В последние годы ситуация в сегменте аренды изменилась. Масштабное строительство нового жилья способствовало росту числа собственников жилой недвижимости и снижению количества арендаторов. Например, сейчас, по мнению практикующих риэлторов, предложение на одного арендатора в столице составляет минимум  десять квартир. Кто больше заинтересован в том, чтобы сделка состоялась? Ответ очевиден, не так ли?

Однако, несмотря на этот факт, случаи  когда  арендодатель является плательщиком комиссии  за риэлторские услуги по поиску жильцов, относятся только к объектам с месячной арендной платой больше 100 тыс.руб.  Для владельцев жилья с арендной платой ниже 100 тыс.руб. в месяц услуги риэлтора по поиску и подбору арендатора  являются бесплатными. Зато потенциальному арендатору предлагается оплатить услуги риэлтора даже, если вариант для жилья он отобрал самостоятельно, готов самостоятельно подписать договор аренды, а также то, что он услуг риэлтора не заказывал.

В тех редких случаях, когда арендатор сразу обращается к риэлтору за помощью в снятии жилья, взимание комиссии с него логично, т.к. фактически он данную услугу заказывает.

Зарубежная практика сдачи в аренду жилья

Великобритания

На частном рынке арендодатели могут или напрямую предлагать недвижимость в аренду  или через агентство недвижимости. Теоретически, каждый может назвать себя «риэлтором».  Поэтому необходимо проверить  принадлежит ли риэлторское агентство к профессиональной ассоциации, например, к Национальной ассоциации агентов по недвижимости или Ассоциации агентов по сдаче в аренду жилья.

В конце прошлого года британское правительство выступило с инициативой запретить взимание комиссий с арендаторов. Но сроки для принятия соответствующего закона установлены не были. Таким образом, на сегодняшний день арендатор в Великобритании до заселения оплачивает:

  • Составление договора
  • Инвентаризацию имущества
  • Проверку кредитоспособности
  • Административные расходы (например, телефонные звонки, почтовые отправления).

Риэлтор не вправе взимать с квартиросъемщика плату за:

  • Регулярные проверки во время аренды
  • Те услуги, комиссию за которые оплачивает владелец жилья.

Агент по сдаче в аренду перед подписанием арендного договора обязан уведомить нанимателя обо всех сборах, которые будут удержаны с него. Информация об этих сборах должна быть четкой и понятной (с учетом НДС и расшифровкой каждого взноса) и размещаться на сайте агентства и в офисе, чтобы никаким образом не ввести клиента в заблуждение.

Германия

В Германии согласно закону, регулирующему политику формирования и взимания комиссий, сторона, заказывающая услугу у брокеров или агентств (маклеров), является стороной, которая за это платит. Поэтому арендатор, как правило, не должен платить комиссию, если он увидел подходящий для себя вариант в объявлении.

Законодательство Германии в целом в пользу квартиросъемщика. Арендаторы находятся под надежной защитой государства на всех этапах аренды. Услуги риэлтора в случае заключения договора аренды обходятся владельцу в две «холодные аренды» (в ней не учитываются коммунальные услуги) плюс НДС.  И лишь в случаях очень большого спроса на конкретное жилье среди нанимателей оплата комиссии производится арендатором. Например, когда речь идет о ликвидном жилье с местоположением в одном из востребованных арендаторами городов (Мюнхен, Лейпциг, Берлин, Дрезден).

Сербия

Агентства недвижимости, выступающие посредниками при сдаче в аренду, не имеют права взимать комиссию с арендатора.  В соответствии с Законом о посредничестве эту комиссию обязан оплачивать владелец жилья,  с которым агентство подписало контракт.

В случае обращения арендатора в конкретное риэлторское агентство по конкретному найденному им варианту последнее не вправе взимать комиссию и тем более требовать заключения договора о предоставлении услуги по поиску жилья.

Таким образом, по закону тот, кто подключил посредника (риэлтора) к процессу по сдаче жилья в аренду, тот и заключает с ним договор в письменной форме на предоставление услуги и соответственно  оплачивает ее.

Комиссию за риэлторские услуги по подбору жилья арендатор должен платить в единственном случае, а именно, когда он сам обратился в конкретное агентство недвижимости с просьбой найти ему квартиру, учитывая то, что она не из числа уже размещенных на сайте.  В этой ситуации обязательно подписывается договор на оказании такой услуги.

Выводы:

Как показывает европейский опыт, обязанность по оплате услуги риэлторского агентства по сдаче в аренду возлагается на того, кто фактически заказал эту услугу. В Германии, где подавляющая часть населения является арендаторами, закон полностью на их стороне. В Великобритании запрет на взимание комиссии с нанимателей вынесен на рассмотрение правительства и велика вероятность, что соответствующий закон будет принят до конца 2017 года. В Сербии также на законодательном уровне устанавливается, в каком случае и кто оплачивает риэлторские услуги по сдаче в аренду.

В настоящее время на рынке недвижимости московского региона комиссия риэлтору по традиции удерживается с арендатора. Исключение составляют те случаи, когда сдается  элитное жилье с высокой ставкой аренды, и услуги риэлтора оплачивает собственник. Крайне редко комиссия делится между участниками сделки по аренде при наличии договорённости об этом.

Итак, кто должен платить комиссию риэлтору при аренде жилой недвижимости?

Ответ на этот вопрос предельно прост:

  • если владелец жилья желает сдать свою собственность в аренду  и приходит c этим к риэлтору, то он и плательщик комиссии
  • если арендатор обращается за помощью риэлтора с подбором жилья, то комиссия оплачивается им.

Источник: Санлайт девелопмент (10.04.2017)