image description

Эскроу-счета и проектное финансирование

Эскроу-счета вместе с проектным финансированием избавят страну от обманутых дольщиков. Финансирование строительства будет происходить под усиленным контролем банков. Последние будут финансировать строительное производство, используя кредитные ресурсы. Нормы гражданского права, обеспечивающие претворение в жизнь этого замысла, начали действовать с 01.07.2019 г. Информация о финансировании строек в соответствии с новыми правилами представлена ниже.

Содержание

1.      Договор эскроу

2.      Счет эскроу

3.      Проектное финансирование

4.      Эскроу дольщикам

5.      Эскроу банкам

6.      Эскроу строителям

7.      Затраты эскроу-строительства

8.      Заключение

1.     Договор эскроу

Гражданский кодекс РФ (далее ГК РФ) описывает операцию условного депонирования нормами статьи 926.1 (Фото 1).

Фото 1. Условное депонирование в ГК РФ

Из текста статьи следует, что условное депонирование ‒ соглашение трех сторон.

Стороны соглашения:

  1. приобретатель недвижимости (дольщик), 
  2. застройщик,
  3. эскроу-агент (банк). 

Действия дольщика:

  • оформление отношений с застройщиком договором долевого участия в финансировании строительства здания (далее ДДУ);
  • открытие счета эскроу;
  • своевременное внесение на счет условного депонирования сумм согласно графику финансирования; 
  • приемка квартиры.

Действия застройщика:

  • оформление отношений с банком;
  • оформление отношений с гражданином через ДДУ;
  • регистрация ДДУ;
  • производство работ  с надлежащим качеством в сроки, установленные графиком производства работ.

Действия банка:

  • оформление отношений с застройщиком;
  • активация эскроу-счета дольщику;
  • предоставление ему ипотечного займа;
  • зачисление на счет условного депонирования  средств;
  • сохранение средств дольщика  до перехода к нему прав собственности на построенную квартиру;
  • открытие застройщику кредитной линии, необходимой для реализации проекта;
  • мониторинг расходов строителя;
  • реализация мер, исключающих несоблюдение графика производства работ;
  • возврат внесенной суммы при невыполнении застройщиком ДДУ;
  • перечисление застройщику причитающихся ему сумм после выполнения ДДУ.

2.     Счет эскроу

Открытие таких счетов регулируется нормами ГК РФ, ст. 860.7 (фото 2).

ДДУ, зарегистрированный Росреестром, ‒ основание для заключения соглашения между гражданином, застройщиком и банком об открытии для дольщика эскроу-счета.

Фото 2. ГК РФ, договор эскроу-счета

Счета при ипотечном кредитовании обычно открывают без взимания платы. Тарифы обслуживания индивидуальны для каждой финансовой организации.

Условное депонирование денег дольщика для застройщика ограничено 6-ю месяцами, считая от даты ввода объекта в эксплуатацию по проектной декларации. Депонированные суммы возвращаются, а строитель их теряет, если эта норма нарушена.

3.     Проектное финансирование

Банк обеспечивает строителя финансами, когда продаж еще нет, из доступных ему ресурсов.

Интенсивная реализация площадей, как показывает опыт «долевки», начинается после подъема здания до второго этажа. Банки с этого момента начинают интенсивное кредитование граждан. Ссуженные гражданам деньги остаются в банке. Ими гасят заимствования застройщиков после выполнения застройщиком своих обязательств.

Привлечение проектного финансирования уменьшает риски проекта, так как повышаются шансы его рыночной востребованности из-за дополнительных проверок банка.

Рисунок 1 графически иллюстрирует сценарий условного депонирования средств дольщиков при строительстве жилья.

Рисунок 1. Эскроу-финансирование

4.     Эскроу дольщикам

Эскроу-счета минимизируют риски физического лица остаться без жилья и без денег для большинства дольщиков.

Такой риск может возникнуть при отзыве лицензии у банка, где открыт счет. Однако, ресурсы, находящиеся на счете, страхуются агентством по страхованию вкладов (АСВ), если их сумма не превышает 10 миллионов рублей.

Это обеспечивает возврат вложений эконом-класса за счет страховой защиты.

Элитный сегмент, где бюджеты ДДУ бывают больше 10 миллионов, 100% -ым страховым покрытием не обеспечивается. Каждое соглашение привязано к одному эскроу-счету. Разбросать сумму вложений между разными банками поэтому невозможно.

Стоит принять во внимание, что суммы на счетах условного депонирования не индексируются. Проценты на них не начисляются. Возвращается только то, что было вложено. Реальная покупательная способность возвращаемой суммы может оказаться меньше, чем она была при передаче в банк.

Риск увеличения затрат сравнительно с уровнем, существовавшим до введения эскроу-финансирования, придется принять.

Предоставление строителям ссудного капитала должно ими оплачиваться. Банки затрачивают средства, связанные с открытием и обслуживанием счетов, приобретением кредитных ресурсов при их дефиците, к ним добавляются операционные издержки на строительный контроль.

Эти расходы ‒ плата за повышение надежности строительства жилья.

5.     Эскроу банкам

Проектное финансирование подразумевает контроль банка над реализацией проекта и расходами строительной организации.

Как будет организовано такое наблюдение, ‒ до конца не ясно.

Возможно, будет возрожден институт строительных кредитных инспекторов, существовавший во времена СССР.

Представители этой профессии имели строительное образование (среднее или высшее). Их квалификация была достаточной для того, чтобы посещать строительные площадки, производить замеры объемов выполненных работ, оценивать их качество, актировать скрытые работы, визировать платежные документы (формы КС-2, КС-3).

Оплата работ происходила после подтверждения их выполнения кредитным инспектором. Такая форма контроля эквивалентна параллельному техническому надзору.

Рекомендации Центрального банка по работе с застройщиками по эскроу-счетам опубликованы на сайте ЦБ.

6.     Эскроу строителям

Наиболее значительный риск строителя ‒ несвоевременная сдача объектов в эксплуатацию. Реализация риска приведет к отзыву денег со счетов условного депонирования.

Риск снижается при увеличении темпов производства работ. Чем короче строительный цикл, тем дешевле обслуживание заимствований, тем выше рентабельность стройки.

Географические риски тоже имеют место. Условное депонирование не во всех регионах одинаково доступно. В июле 2019 список банков, которым ЦБ разрешил оказывать услуги такого рода, насчитывал 95 организаций из разных регионов. Однако часть уполномоченных банков (почти 30%) отказывалась от этой работы.

В Крыму не действуют федеральные банки. Запустить финансирование через эскроу-счета здесь будет труднее.

Банковский контроль над денежными потоками строителей создает дополнительные риски. Банк, где застройщик держит счет, обязан заблокировать всякую операцию, которая противоречит положениям о долевом строительстве. Например, обязателен учет административных расходов строительной организации. Превышение их больше чем на 10% от стоимости строительства приведет к блокировке платежных документов по этой статье.

В этом же ряду находится ограничение суммы аванса 30% от стоимости работ. Иногда соблюсти его невозможно. Поставка сложного технологического оборудования, к которому относятся, например, лифты, производится после 100% предоплаты. Стоимость самого оборудования составляет 80% от полной стоимости работ. 30-ти процентного аванса для этого явно недостаточно.

Отказ уполномоченного банка от кредитования ‒ риск, о котором строитель вынужден помнить. Мотивами для отказов могут служить судебные иски к строительной компании, причастность ее к процедурам банкротства, идущие судебные разбирательства, несвоевременный ввод ранее строившихся объектов.

7.     Затраты эскроу-строительства

Удорожание строительства из-за платности заемных ресурсов определяется ставками ссудного процента для застройщиков. Предусматривается использование двух разных ставок ‒ базовой и специальной.

Кредитование с использованием базовой ставки происходит, когда эскроу-ресурсов нет. Используются кредитные ресурсы, имеющиеся в распоряжении банка.

Специальная ставка применяется при кредитовании, объем которого не превышает остатков на эскроу-счетах.

Средства граждан, появляющиеся на эскроу-счетах до завершения строительства, создают для строителя реальную возможность снизить средневзвешенную стоимость финансирования.

Данные консалтинговой компании PwC свидетельствуют, что при величине базовой ставки 10-12% специальная ставка изменяется от 3 до 5%. Это позволяет получить средневзвешенную стоимость займов 5-7% годовых.

8.     Заключение

Краткий обзор системы эскроу-счетов с проектным финансированием не претендует на полноту. Введение эскроу-счетов призвано обезопасить дольщиков. Но многие вопросы остаются без ответа из-за несовершенства разработанной нормативной базы и недостаточности практики применения обсуждаемой схемы.

Ответы будут получены только после широкого внедрения эскроу-операций в практику строительного процесса.