image description

Налог на доход при продаже недвижимости физических лиц

1.        Резиденты и нерезиденты

2.        Объект обложения

3.        База обложения

4.        Налоговый вычет

5.        Декларирование

6.        Вычисление величины фискального платежа

7.        Предприниматели и самозанятые.

8.        Задачи

8.1         Уменьшение фискальной нагрузки учетом издержек

8.2         Занижение цены продажи

8.3         Уменьшение фискальной нагрузки вычетом

9.        Резюме

Новеллы Налогового кодекса (далее НК), датированные маем 2019 г. уточняют принципы обложения выручки от реализации недвижимого имущества физических лиц.

Ниже рассматриваются элементы архитектуры НК, лежащие в основе НДФЛ (налога на доходы физических лиц), обязанность по уплате которого возникает после продажи объектов недвижимости.

1.     Резиденты и нерезиденты

Физические лица обретает статус налогового резидента РФ, если живут в стране больше полугода.

Служащие, откомандированные в иные страны, сохраняют свой статус, имеющийся до отъезда.

Резидент выполняет платеж, продав объект, размещенный в границах РФ, и за ее пределами.

Нерезидент выполняет платеж после продажи имущества, размещенного исключительно на территории России.

2.     Объект обложения

Объект обложения ‒ доход физического лица, реализовавшего недвижимое имущество (ст. 209 НК).

Доход появляется, когда выручка от реализации преобладает над издержками приобретения или создания объекта.

Отрицательный доход (т.е. убыток), тоже возможен.

Сюжеты, когда приход от реализации объекта не превосходит издержек приобретения, реальны.

Надобность максимально быстрой продажи приводит к снижению цены. Цены снижают из-за антропогенных ухудшений местоположения объектов.

Например, поблизости от жилья проложена скоростная автотрасса. Усиливаются шум, загазованность. Цена падает.

Продающий несет убытки. Фискальные обязательства отсутствуют.

3.     База обложения

База обложения ‒ денежная величина, умножаемая на ставку налога.

База сокращается, когда существует причина учесть установленный НК вычет или специфическую норму Кодекса. Минимально допустимое время обладания жильем ‒ характерный нормативный пример.

Новелла НК ‒ корректировка базы, обусловленная соотношением выручки и кадастровой оценки.

При выполнении соотношения:

Доход < 0.7 × Кадастровая стоимость,

для расчета берется произведение кадастровой стоимости на понижающий коэффициент.

Умышленное неограниченное снижение цены для сокращения налогового бремени бывшего собственника этим ограничивается.

База обнуляется, когда обладание объектом продолжается больше трех лет или более пяти лет.

Поводы для употребления первой нормы:

  1. подарок объекта члену семьи или прямому родственнику;
  2. обретение жилой недвижимости при приватизации;
  3. передача жилья, предусматривающая пожизненную ренту.

Норма о пятилетнем владении вступает в силу при всех прочих обстоятельствах.

Госдума начала (июль 2019 г.) проработку поправки, призванной смягчить фискальные обязательства для граждан, реализующих единственное жилье. Проект предполагает избавление от налога, если владение объектом длится больше трех лет.

Заключительная норма ст. 217.1 создает реальность появления местных различий налогообложения продающих.

Из текста вытекает, что власти регионов могут облегчить передачу прав на недвижимость местными актами.

4.     Налоговый вычет

Платеж становится меньше, когда присутствует причина вычесть из суммы дохода разрешенную НК величину.

НК упоминает семь разновидностей таких случаев (ст. 218—221). Имущественный вычет для операций с недвижимостью практикуют чаще всего.

Это снижает платеж до нуля, когда приход от реализации меньше самой вычитаемой суммы.

Для жилых помещений вычитается 1 млн руб. Для нежилых ‒ 250 тыс. руб.

Плательщик может уменьшить налогооблагаемую базу на величину расходов, понесенных ранее при покупке объекта недвижимости, при этом, документально подтвердив данные издержки.

НК запрещает употреблять вычет одновременно с учетом затрат.

5.     Декларирование

Период обложения налогом ‒ календарный год. Декларирование производится по его итогам не позже 28 марта (ст. 289).

Варианты декларирования:

  • визит в налоговую инспекцию;
  • письменное уведомление с описью вложения;
  • использование портала «ГОСУСЛУГИ»;
  • посещение виртуального кабинета плательщика налога.

6.     Вычисление величины фискального платежа

Налоговый платеж равняется результату умножения базы на ставку в долевом формате.

Ставка НДФЛ 2019-го года‒13% .

7.     Предприниматели и самозанятые

Индивидуальные предприниматели (далее ИП), и самозанятые лица (далее СЗ), уплачивают налог со всех поступлений.

Новелла, введенная 425-ФЗ, ‒ одинаковое обложение сумм от продажи объектов, приносящих доход, и тех, которые для генерации выручки не предназначены.

Продающий свободен от платежа, когда обладает объектом дольше допустимого минимума.

Освобождается от налога доход при продаже только жилых помещений.

Доход при реализации коммерческой недвижимости освобождению от фискальных обязательств не подлежит.

8.     Задачи

8.1           Уменьшение нагрузки учетом издержек

Регистрация покупки произошла менее 5-ти лет назад. Издержки достигли 4 млн руб.

Реализация последовала по кадастровой оценке ‒ 6 млн руб. (здесь выручка от реализации равна кадастровой оценке).

Вычислить величину фискальной нагрузки.

Решение.

Кадастровая стоимость × понижающий коэффициент = 6 000 0000 × 0,7 =

= 4 200 000 < 6 000 000.

Выручка больше произведения. В расчете используется величина выручки.

База налога = 6 000 000  – 4 000 000  = 2 000 000.

Величина фискальной нагрузки = 2 000 000 × 0,13 = 260 000 руб.

8.2           Занижение цены продажи

Реализация жилья оформлена за 4 млн руб. Прочие условия такие же, как в Задаче 1. Вычислить фискальную нагрузку.

Решение.

Кадастровая стоимость × понижающий коэффициент = 6 000 0000 × 0,7 =

= 4 200 000 р. > 4 000 000.

Выручка меньше произведения. В расчете используется величина полученного произведения.

База налога = 4 200 000 ‒ 4 000 000 = 200 000.

Величина фискальной нагрузки = 200 000 × 0,13 = 26 000 руб.

8.3            Уменьшение нагрузки вычетом

Покупка жилья зарегистрирована год назад. Отсутствуют документально подтвержденные расходы. Прочие детали совпадают с Задачей 2. Вычислить величину платежа.

Решение

Кадастровая стоимость × понижающий коэффициент = 6 000 0000 × 0,7 = 4 200 000 > 4 000 000.

Выручка меньше произведения.

Время обладания жильем меньше допустимого. В расчет вводится вычет в размере 1 000 000 рублей.

База, учитывающая вычет = 4 200 000 – 1 000 000 = 3 200 000.

Величина платежа = 3 200 000 × 0,13 = 416 000 руб.

9.     Резюме

  1. Обладающие недвижимостью меньше допустимого времени, имеют налоговую нагрузку 13 % с дохода.
  2. Обладающие недвижимостью больше допустимого времени, не платят ничего.
  3. Вычет иногда полностью исключает платеж.
  4. Подача декларации обязательна даже тогда, когда платить ничего не нужно.
  5. Платить налог следует не позже 15 июля после его декларирования.
  6. Наказание за опоздание с налоговым платежом предусмотрено в виде ежедневно начисляемого пени в размере 1/300 ключевой ставки Центрального банка РФ.
  7. Финансовый риск физического лица, продающего недвижимость, исчезает при аккуратном выполнении фискальных обязанностей по оплате НДФЛ, предусмотренных Налоговым кодексом.